Wohnungsübergabe nach langer Mietdauer: Was Sie wirklich schulden

Nach Jahrzehnten in derselben Wohnung ist die Übergabe meist weniger dramatisch, als viele befürchten – weil die Zeit für Sie arbeitet. Küche, Böden, Anstrich und Apparate haben eine begrenzte Lebensdauer; ist sie abgelaufen, sind sie vollständig amortisiert und Sie schulden dafür nichts mehr, auch wenn sie sichtbar gebraucht aussehen. Entscheidend sind drei Dinge: ein sorgfältiges Übergabeprotokoll, das Wissen um die Lebensdauertabelle, und die Frist für das Depot.

Warum lange Mietdauer die Haftung senkt

Im Streitfall dient die paritätische Lebensdauertabelle von Mieterverband und Hauseigentümerverband als Massstab. Sie gibt für jedes Bauteil eine übliche Lebensdauer an. Ihre Haftung berechnet sich daraus über den Restwert.

Ein Beispiel: Ein Bauteil mit einer Lebensdauer von zehn Jahren wird nach acht Jahren beschädigt. Sie schulden noch zwei Zehntel des Zeitwerts – nicht den Neupreis. Ist die Lebensdauer abgelaufen, schulden Sie gar nichts, selbst bei einem echten Schaden.

Nach dreissig Jahren im selben Objekt bedeutet das in aller Regel: Der Anstrich ist abgeschrieben, der Teppich ist abgeschrieben, die Küchengeräte sind abgeschrieben. Übrig bleiben allenfalls Bauteile, die in der Zwischenzeit erneuert wurden – und mutwillige Schäden, die es meist gar nicht gibt.

Wer eine Rechnung über eine komplette Küchenerneuerung erhält, sollte deshalb zuerst nach dem Einbaujahr fragen.

Normale Abnutzung: wofür Sie nie haften

Normale Abnutzung entsteht durch vertragsgemässen Gebrauch. Dazu gehören:

• leichte Schatten an Wänden und Decken
• Laufspuren im Teppich und in Bodenbelägen
• Dübellöcher in üblicher Zahl
• matt gewordene Oberflächen, vergilbte Kunststoffe
• normale Gebrauchsspuren an Griffen und Armaturen

Dafür haften Sie als Mieterin oder Mieter nicht. Zu ersetzen sind nur eigentliche Schäden: ein Brandloch, ein Sprung im Glaskeramikfeld, ein herausgerissener Schrank, ein Wasserschaden durch Unachtsamkeit.

Die Grenze verläuft nicht bei «sieht gebraucht aus», sondern bei «geht über den vertragsgemässen Gebrauch hinaus». Nach vierzig Jahren Wohnen sieht eine Wohnung nun einmal nach vierzig Jahren aus.

Das Übergabeprotokoll: eine Stunde, die alles entscheidet

Ohne Protokoll steht im Streitfall Aussage gegen Aussage. Mit Protokoll kann die Vermieterschaft Schäden nur geltend machen, wenn sie deren Ursache Ihnen zuordnen kann.

So gehen Sie vor:

1. Termin bei Tageslicht ansetzen. Am frühen Nachmittag sieht man mehr als abends.
2. Wohnung vorher leeren und reinigen. Auch Keller, Estrich und Balkon.
3. Raum für Raum durchgehen: Böden, Wände, Decken, Fenster, Türen, Küchengeräte, Bad, Balkon.
4. Jeden beanstandeten Punkt einzeln notieren – präzise, mit Datum, idealerweise mit Foto.
5. Beim Einbaujahr nachfragen, sobald ein Bauteil beanstandet wird. Notieren Sie die Antwort im Protokoll.
6. Nur unterschreiben, was Sie gelesen und verstanden haben. Sie dürfen einzelne Punkte bestreiten und das im Protokoll vermerken lassen.
7. Ein Exemplar mitnehmen. Es gehört Ihnen.

Wenn Sie das nicht selbst machen können oder wollen, lassen Sie sich vertreten – durch ein Kind, eine Vertrauensperson oder eine Fachperson, mit schriftlicher Vollmacht. Der kantonale Mieterverband bietet in vielen Regionen eine begleitete Wohnungsabnahme an. Bei einem Umzug aus gesundheitlichen Gründen ist das oft die ruhigste Lösung.

Das Depot: wann Sie Ihr Geld zurückbekommen

Das Gesetz nennt keine fixe Frist für die Freigabe. Üblich sind einige Wochen bis wenige Monate – etwa bis Schäden beziffert oder die Nebenkostenabrechnung erstellt ist.

Die harte Grenze steht in Art. 257e OR: Spätestens ein Jahr nach Mietende können Sie die Auszahlung direkt bei der Bank verlangen, sofern die Vermieterschaft keine Ansprüche rechtlich geltend gemacht hat. «Rechtlich geltend gemacht» heisst: Betreibung oder Klage, nicht bloss ein Brief.

Das Mietzinsdepot liegt auf einem Konto, das auf Ihren Namen lautet. Es ist Ihr Geld – die Vermieterschaft hat lediglich ein Mitspracherecht bei der Freigabe.

Wenn der Auszug aus gesundheitlichen Gründen erfolgt

Zwei Dinge, die dann oft zusammenfallen und getrennt gehören:

Die Wohnungsauflösung ist nicht Teil der Übergabe, dauert aber meist deutlich länger. Rechnen Sie nach Jahrzehnten mit mehreren Monaten. Was dabei zu tun ist, steht im Ratgeber zum Umzug in die Alterswohnung.

Die Kündigung selbst braucht Form: mindestens drei Monate auf einen ortsüblichen Termin, und bei einer Familienwohnung müssen beide Ehegatten oder eingetragenen Partner unterschreiben – auch dann, wenn nur eine Person auszieht. Diese Formvorschrift wird häufig übersehen.

Bei einem Todesfall geht das Mietverhältnis auf die Erben über. Sie können es unter Einhaltung der gesetzlichen Frist auf den nächsten Termin kündigen. Klären Sie das früh mit der Verwaltung – viele zeigen sich in dieser Situation entgegenkommend.

Fazit

• Nach langer Mietdauer ist der grösste Teil der Einrichtung abgeschrieben – für abgeschriebene Bauteile schulden Sie nichts.
• Fragen Sie bei jeder Beanstandung nach dem Einbaujahr und lassen Sie die Antwort protokollieren.
• Normale Abnutzung ist nie zu ersetzen, auch wenn die Wohnung sichtbar gebraucht aussieht.
• Das Übergabeprotokoll ist die eine Stunde, die über monatelange Diskussionen entscheidet.
• Spätestens ein Jahr nach Mietende können Sie das Depot direkt bei der Bank verlangen (Art. 257e OR).
• Lassen Sie sich vertreten, wenn Ihnen die Übergabe zu viel wird – eine schriftliche Vollmacht genügt.