Mietzinserhöhung anfechten: Ihre Rechte bei langem Mietverhältnis

Steigt der Mietzins, haben Sie 30 Tage Zeit, ihn kostenlos bei der Schlichtungsbehörde anzufechten – und eine Erhöhung ohne amtliches Formular ist von vornherein nichtig. Umgekehrt haben Sie bei sinkendem Referenzzinssatz Anspruch auf eine Senkung, müssen sie aber aktiv verlangen. Wer seit Jahrzehnten in derselben Wohnung lebt, ist dabei in einer besonderen Lage: Der Mietzins liegt oft unter dem Marktniveau, das Einkommen ist fix, und die Angst vor einer Kündigung hält viele davon ab, ihr Recht zu nutzen. Diese Angst ist meist unbegründet.

Referenzzinssatz: Wann steht Ihnen eine Senkung zu?

Der hypothekarische Referenzzinssatz wird vom Bundesamt für Wohnungswesen publiziert und ist die Grundlage für Mietzinsanpassungen. Stand heute liegt er bei 1.25 Prozent (Senkung im März 2025).

Entscheidend für Ihre Rechnung ist nicht der Satz bei Vertragsbeginn, sondern der Satz, der Ihrer letzten Mietzinsanpassung zugrunde liegt. Wurde Ihr Mietzins seit Jahren nie angepasst, gilt der Satz bei Vertragsabschluss. Sie finden ihn im Mietvertrag oder auf dem letzten amtlichen Formular.

Veränderung	Anspruch	Bei CHF 2 000 Nettomietzins
Senkung um 0.25 Prozentpunkte	2.91 % Senkung	rund CHF 58 weniger pro Monat
Senkung um 0.50 Prozentpunkte	5.66 % Senkung	rund CHF 113 weniger pro Monat

Der wichtigste Satz dazu: Die Senkung kommt nicht automatisch. Sie müssen sie schriftlich verlangen, auf den nächstmöglichen Kündigungstermin unter Einhaltung der Kündigungsfrist. Genau hier verschenken langjährige Mietende am meisten Geld – oft über Jahre hinweg.

Gegengerechnet werden dürfen allgemeine Kostensteigerungen und wertvermehrende Investitionen. Es kommt deshalb selten der volle Prozentsatz an, aber fast immer ein Teil.

Wann ist eine Erhöhung überhaupt gültig?

Drei Formvorschriften, und jede einzelne führt bei Verletzung zur Nichtigkeit:

1. Mitteilung auf dem vom Kanton genehmigten amtlichen Formular – ein Brief genügt nicht.
2. Eine Begründung, aus der hervorgeht, worauf die Erhöhung gestützt wird.
3. Keine Kündigungsandrohung im Zusammenhang mit der Erhöhung.

Ausserdem wirkt eine Erhöhung frühestens auf den nächsten Kündigungstermin und muss die Kündigungsfrist plus zehn Tage einhalten.

Eine nichtige Erhöhung müssen Sie nicht bezahlen – auch ohne Anfechtung. In der Praxis empfiehlt sich trotzdem ein sachlicher Brief, der auf den Formmangel hinweist, damit die Sache dokumentiert ist.

Sanierung und Mietzins: was zulässig ist

Gerade bei langen Mietverhältnissen kommt die Erhöhung oft nach einer Gesamtsanierung. Zulässig ist ein Zuschlag nur für den wertvermehrenden Anteil – reine Reparaturen und Unterhalt berechtigen nicht dazu. Der Ersatz einer defekten Heizung durch eine gleichwertige ist Unterhalt; der Einbau eines Lifts, wo vorher keiner war, ist wertvermehrend.

Bei umfassenden Sanierungen wird nach Praxis häufig ein Teil der Kosten pauschal als wertvermehrend anerkannt. Verlangen Sie eine Aufschlüsselung, wenn die Begründung nur eine Gesamtsumme nennt.

Ein Sonderfall mit Alters-Bezug: Wird im Zug der Sanierung hindernisfrei umgebaut – bodenebene Dusche, Rampe, Lift –, ist das für Sie ein echter Nutzen, rechtfertigt aber auch einen Zuschlag. Was ein solcher Umbau kostet und wer sich sonst daran beteiligt, steht auf der Themenseite Altersgerecht umbauen.

So fechten Sie an – in vier Schritten

1. Datum notieren. Die 30-Tage-Frist läuft ab Erhalt des amtlichen Formulars. Sie ist eine Verwirkungsfrist: Wer sie verpasst, verliert das Anfechtungsrecht.
2. Begründung prüfen. Referenzzinssatz, Teuerung, Kostensteigerung, wertvermehrende Investitionen – lassen Sie sich Zahlen zeigen, nicht Behauptungen.
3. Schlichtungsgesuch einreichen. Schriftlich, bei der Schlichtungsbehörde am Ort der Mietsache. Das Verfahren ist kostenlos, eine Anwältin oder ein Anwalt ist nicht nötig. Viele Behörden stellen Formulare bereit.
4. Weiterzahlen wie bisher. Bis zum Entscheid gilt der bisherige Mietzins. Eine allfällige Differenz wird nachträglich verrechnet.

Nutzen Sie die Möglichkeit, jemanden mitzunehmen. Der kantonale Mieterverband berät seine Mitglieder, und Pro Senectute hilft in vielen Kantonen beim Schriftverkehr.

Die Angst vor der Rachekündigung

Sie ist der häufigste Grund, warum langjährige Mietende auf ihr Recht verzichten – und sie ist rechtlich weitgehend unbegründet.

Eine Kündigung, die ausgesprochen wird, weil Sie Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend machen, ist als Rachekündigung anfechtbar. Zusätzlich gilt nach einem Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren ein zeitlicher Kündigungsschutz, sofern die Vermieterschaft nicht vollständig obsiegt hat.

Das heisst nicht, dass nie gekündigt werden kann. Es heisst, dass eine Kündigung im zeitlichen Zusammenhang mit einer Anfechtung erklärungsbedürftig wird – und dass Sie auch dagegen vorgehen können. Wer eine Erhöhung akzeptiert, die nicht zulässig war, zahlt sie dagegen jahrelang.

Wenn Sie Ergänzungsleistungen beziehen

Hier ist eine zusätzliche Rechnung nötig. Bei den Ergänzungsleistungen werden Wohnkosten nur bis zu kantonal und regional festgelegten Höchstbeträgen angerechnet. Steigt Ihr Mietzins über dieses Maximum, tragen Sie die Differenz vollständig selbst – eine Erhöhung um CHF 100 kann so real CHF 100 weniger im Portemonnaie bedeuten.

Zwei Dinge folgen daraus: Melden Sie jede Mietzinsänderung Ihrer Ausgleichskasse, auch eine Senkung. Und klären Sie vor einem Wohnungswechsel ab, wo das Maximum für Ihre Region liegt – bevor Sie einen Vertrag unterschreiben.

Fazit

• Eine Erhöhung ohne amtliches Formular, ohne Begründung oder mit Kündigungsandrohung ist nichtig und muss nicht bezahlt werden.
• Die Anfechtungsfrist beträgt 30 Tage ab Erhalt und ist eine Verwirkungsfrist. Das Schlichtungsverfahren ist kostenlos.
• Bei sinkendem Referenzzinssatz besteht ein Senkungsanspruch – aber nur, wenn Sie ihn aktiv verlangen.
• Nach einer Sanierung ist nur der wertvermehrende Anteil zuschlagsberechtigt; verlangen Sie eine Aufschlüsselung.
• Die Angst vor einer Rachekündigung ist der häufigste Grund, aufs Recht zu verzichten – und rechtlich weitgehend unbegründet.
• Bei EL-Bezug: jede Mietzinsänderung melden und die regionalen Höchstbeträge kennen.