Kaufnebenkosten beim Wechsel in eine Alterswohnung

Wer im Alter aus dem Eigenheim in eine kleinere Eigentumswohnung wechselt, zahlt Nebenkosten auf beiden Seiten des Geschäfts. Beim Kauf sind das rund 1 bis 5 Prozent des Kaufpreises – Handänderungssteuer, Notariat, Grundbuch und Schuldbrief, je nach Kanton sehr unterschiedlich. Beim Verkauf kommen Maklerprovision und Grundstückgewinnsteuer dazu. Zusammen sind das schnell 4 bis 8 Prozent der bewegten Summen. Die Bank finanziert davon nichts: Diese Beträge müssen zusätzlich zu den Eigenmitteln bereitstehen.

Was zählt zu den Kaufnebenkosten?

Vier Posten, alle unvermeidlich, aber unterschiedlich gross:

Posten	Grössenordnung	Wer zahlt
Handänderungssteuer	0 bis 3.3 % des Kaufpreises	meist Käuferschaft, kantonal geregelt
Notariatsgebühren	0.1 bis 0.5 % des Kaufpreises	meist Käuferschaft
Grundbuchgebühr	0.1 bis 0.5 % des Kaufpreises	meist Käuferschaft
Schuldbrief-Errichtung	0.1 bis 0.3 % der Pfandsumme	Käuferschaft

Wichtig für die Planung: Die Bank finanziert höchstens 80 Prozent des Kaufpreises oder des tieferen Belehnungswerts. Die restlichen 20 Prozent Eigenmittel und die Nebenkosten müssen Sie selbst aufbringen. Wie die Bank nach der Pensionierung rechnet, erklärt der Ratgeber zur Hypothek im Alter.

Handänderungssteuer: warum der Kanton den Unterschied macht

Die Handänderungssteuer ist mit Abstand der grösste und am stärksten schwankende Posten. Sie wird auf dem Kaufpreis erhoben; in den meisten Kantonen liegen die Sätze zwischen etwa 1 und 3.3 Prozent, teils kommen kommunale Zuschläge dazu.

Mehrere Kantone erheben sie gar nicht – darunter Zürich, Zug, Schwyz und Aargau. Dort fällt höchstens eine vergleichsweise geringe Gebühr an. In der Westschweiz ist die Steuer dagegen oft am höchsten.

Für den Wechsel im Alter besonders relevant: Einige Kantone kennen Erleichterungen für selbstbewohntes Wohneigentum – reduzierte Sätze, Freibeträge oder eine Befreiung beim Erwerb des Hauptwohnsitzes. Da eine Alterswohnung fast immer selbst bewohnt wird, lohnt sich die Nachfrage beim kantonalen Amt oder Notariat, bevor Sie budgetieren. Übersichten zu den kantonalen Steuern publiziert die Eidgenössische Steuerverwaltung ESTV; die konkreten Sätze stehen auf den Websites der Kantone.

Notar, Grundbuch und Schuldbrief

In der Schweiz muss jeder Grundstückkaufvertrag öffentlich beurkundet werden – ohne Notarin oder Notar kein Eigentumsübergang. Die Gebühren sind kantonal geregelt und liegen typischerweise zwischen 0.1 und 0.5 Prozent des Kaufpreises. In Kantonen mit Amtsnotariat gelten fixe staatliche Tarife, bei freiem Notariat lohnt sich eine Offerte vorab.

Dazu kommt die Grundbuchgebühr für die Eintragung, meist ebenfalls 0.1 bis 0.5 Prozent. Erst mit diesem Eintrag werden Sie rechtlich Eigentümerin oder Eigentümer – nicht schon mit der Unterschrift.

Der Schuldbrief ist das Grundpfandrecht, mit dem die Bank Ihre Hypothek absichert. Die Errichtung kostet rund 0.1 bis 0.3 Prozent der Pfandsumme. Hier gibt es echtes Sparpotenzial: Besteht auf der Liegenschaft bereits ein Schuldbrief in passender Höhe, kann er meist günstig übernommen werden. Fragen Sie früh danach.

Und auf der Verkaufsseite?

Beim Wechsel aus dem Eigenheim kommen zwei weitere Posten dazu, die nichts mit dem Kauf zu tun haben:

Maklerprovision. In der Schweiz beauftragt üblicherweise die verkaufende Partei den Makler und zahlt dessen Provision von typischerweise 2 bis 3 Prozent des Verkaufspreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Als Käuferin oder Käufer schulden Sie in der Regel nichts – prüfen Sie die Unterlagen trotzdem, vereinzelt wird versucht, Provisionen oder «Reservationsgebühren» auf die Käuferseite zu überwälzen. Eine Reservationszahlung ohne öffentlich beurkundeten Vorvertrag ist rechtlich heikel.

Grundstückgewinnsteuer. Kanton oder Gemeinde besteuern den Gewinn zwischen seinerzeitigem Erwerbspreis plus wertvermehrenden Investitionen und Verkaufspreis. Nach langer Besitzesdauer fällt sie oft moderater aus als befürchtet, weil viele Kantone lange Haltedauern mit Rabatten belohnen. Und: Kaufen Sie mit dem Erlös wieder selbstbewohntes Wohneigentum, ist ein Steueraufschub durch Ersatzbeschaffung möglich – auch bei einer kleineren Wohnung, allerdings nur für den reinvestierten Teil. Details im Ratgeber Umbauen oder verkaufen?.

Rechenbeispiel: derselbe Wechsel, zwei Kantone

Ein Ehepaar verkauft das Einfamilienhaus für CHF 1 200 000 und kauft eine Alterswohnung für CHF 850 000. Die Hypothek auf der neuen Wohnung beträgt CHF 400 000.

Posten	Kanton ohne Handänderungssteuer	Kanton mit 2 % Handänderungssteuer
Handänderungssteuer	CHF 0	CHF 17 000
Notariat (0.3 %)	CHF 2 550	CHF 2 550
Grundbuch (0.3 %)	CHF 2 550	CHF 2 550
Schuldbrief (0.2 % von CHF 400 000)	CHF 800	CHF 800
Kaufnebenkosten total	CHF 5 900	CHF 22 900
Maklerprovision Verkauf (2.5 % von CHF 1 200 000)	CHF 30 000	CHF 30 000
Zusammen, ohne Grundstückgewinnsteuer	CHF 35 900	CHF 52 900

Die Grundstückgewinnsteuer kommt individuell dazu und kann diesen Betrag noch einmal deutlich übersteigen – oder bei einer Ersatzbeschaffung ganz aufgeschoben werden.

So budgetieren Sie richtig

1. Kanton prüfen. Ein Anruf beim kantonalen Notariat oder Steueramt klärt Satz und allfällige Erleichterungen für selbstbewohntes Eigentum.
2. Provisorische Grundstückgewinnsteuer verlangen. Das zuständige Steueramt rechnet Ihnen das vor der Publikation des Inserats aus.
3. Belege wertvermehrender Investitionen zusammensuchen. Jede belegte Sanierung senkt den steuerbaren Gewinn – auch ein altersgerechter Umbau.
4. Bestehenden Schuldbrief abklären. Spart im günstigen Fall vierstellige Beträge.
5. Reserve einplanen. Umzug, Wohnungsauflösung und allfällige Anpassungen in der neuen Wohnung sind in keiner dieser Zahlen enthalten.

Fazit

• Kaufnebenkosten betragen je nach Kanton rund 1 bis 5 Prozent des Kaufpreises und werden von der Bank nicht finanziert.
• Die Handänderungssteuer macht den Unterschied: In Zürich, Zug, Schwyz und Aargau entfällt sie, anderswo sind es bis 3.3 Prozent.
• Beim Wechsel aus dem Eigenheim kommen Maklerprovision von 2 bis 3 Prozent und die Grundstückgewinnsteuer dazu.
• Erleichterungen für selbstbewohntes Wohneigentum lohnen die Nachfrage – eine Alterswohnung erfüllt diese Bedingung fast immer.
• Ein Steueraufschub durch Ersatzbeschaffung ist auch beim Wechsel in eine kleinere Wohnung möglich, aber nur für den reinvestierten Teil.