Eigenmietwert-Abschaffung: Was sie für Pensionierte bedeutet

Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist beschlossen – und Rentnerinnen und Rentner mit weitgehend abbezahltem Haus gehören zu den grössten Gewinnern. Der Grund ist einfach: Sie verlieren mit dem Schuldzinsabzug wenig, weil kaum noch Zinsen anfallen, gewinnen aber den vollständigen Wegfall eines fiktiven Einkommens von oft CHF 15 000 bis 25 000 pro Jahr. In Kraft ist die Reform allerdings noch nicht: Stand heute ist frühestens 2027 oder 2028 realistisch. Bis dahin gilt das heutige System unverändert.

Was ist der Eigenmietwert?

Ein rechnerisches Einkommen, das Sie für das Wohnen in den eigenen vier Wänden versteuern. Die Idee dahinter: Wer im eigenen Haus wohnt, spart sich den Mietzins – dieser «Naturalertrag» wird steuerlich wie Einkommen behandelt.

Festgelegt wird er von den Kantonen und liegt bei rund 60 bis 70 Prozent der Marktmiete für ein vergleichbares Objekt. Als Ausgleich dürfen Sie heute Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abziehen. Das System ist ein Gesamtpaket: fiktives Einkommen auf der einen Seite, Abzüge auf der anderen.

Warum trifft das Pensionierte anders als Jüngere?

Weil sich das Verhältnis der beiden Seiten über ein Eigentümerleben verschiebt.

Wer mit 40 kauft, hat eine hohe Hypothek und entsprechend hohe Schuldzinsen. Der Abzug wiegt den Eigenmietwert weitgehend auf – das System ist für diese Gruppe fast ein Nullsummenspiel.

Wer mit 70 seit Jahrzehnten amortisiert hat, zahlt kaum noch Zinsen. Der Eigenmietwert wird aber unverändert aufgerechnet. Genau diese Konstellation gilt seit Langem als Kernkritik am System: Wer schuldenfrei wohnt, zahlt am meisten. Der Systemwechsel dreht das um.

Ein Rechenbeispiel

Ein Ehepaar, beide pensioniert, wohnt in einem Haus mit einem Marktmietwert von CHF 30 000 pro Jahr. Der Eigenmietwert beträgt je nach Kanton etwa CHF 18 000 bis CHF 21 000. Die Restschuld auf der Hypothek liegt bei CHF 150 000 zu 1.5 Prozent.

	Heute	Nach dem Systemwechsel
Eigenmietwert als Einkommen	+ CHF 20 000	entfällt
Schuldzinsabzug	− CHF 2 250	entfällt
Unterhaltsabzug (pauschal, Beispiel)	− CHF 3 000	entfällt weitgehend
Wirkung aufs steuerbare Einkommen	+ CHF 14 750	CHF 0

Zum Vergleich: Bei einer Hypothek von CHF 800 000 zu 1.5 Prozent wären es CHF 12 000 Schuldzinsen – der Abzug würde den Eigenmietwert dann fast vollständig kompensieren. Der Vorteil des Systemwechsels sinkt also mit steigender Restschuld.

Was wurde genau entschieden?

Formell stimmte die Schweiz am 28. September 2025 über eine Verfassungsänderung ab, die den Kantonen erlaubt, auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften eine besondere Objektsteuer zu erheben. Die Vorlage wurde mit rund 58 Prozent Ja-Stimmen angenommen. Damit wurde zugleich das rechtlich verknüpfte Bundesgesetz ausgelöst, das den eigentlichen Systemwechsel enthält.

Konkret: Der Eigenmietwert auf selbstbewohntem Wohneigentum – Hauptwohnsitz wie selbstgenutzte Zweitwohnung – wird abgeschafft. Im Gegenzug entfällt der Schuldzinsabzug für selbstbewohntes Eigentum weitgehend, mit einer befristeten Ausnahme für Ersterwerbende. Der Unterhaltsabzug entfällt bei der direkten Bundessteuer; die Kantone können Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen befristet weiterführen, und denkmalpflegerische Arbeiten bleiben abzugsfähig.

Wann gilt das?

Den Zeitpunkt legt der Bundesrat fest. Er steht noch nicht definitiv fest; realistisch ist frühestens 2027 oder 2028. Bis dahin gilt das heutige System unverändert – mit Eigenmietwert, Schuldzinsabzug und Unterhaltsabzug.

Das ist die praktisch wichtigste Botschaft: Es besteht kein Handlungsdruck. Wer heute überstürzt amortisiert oder Sanierungen verschiebt, wettet auf ein Datum, das noch niemand kennt.

Was Sie jetzt schon sinnvoll prüfen können

Unterhalt zeitlich planen. Solange der Unterhaltsabzug gilt, sind werterhaltende Arbeiten steuerlich attraktiver als danach. Wer ohnehin eine Sanierung vor sich hat, verschiebt sie besser nicht auf unbestimmte Zeit. Umgekehrt gilt: Wertvermehrende Investitionen – dazu gehört meist auch ein altersgerechter Umbau – sind nie über den Unterhaltsabzug absetzbar, senken dafür später die Grundstückgewinnsteuer.

Amortisation neu abwägen. Ohne Schuldzinsabzug sinkt der steuerliche Anreiz, eine hohe Hypothek zu halten. Für Pensionierte kommt dazu, dass eine tiefere Belehnung die Tragbarkeitsrechnung entlastet – siehe Hypothek im Alter. Beides zieht in dieselbe Richtung, aber prüfen Sie Liquiditätsreserve und Ausstiegskosten bei Festhypotheken, bevor Sie handeln.

Ergänzungsleistungen abklären. Bei den EL wird der Eigenmietwert heute als Einnahme angerechnet. Wie sich der Systemwechsel dort auswirkt, hängt von den Übergangsbestimmungen ab und ist noch nicht abschliessend geklärt. Wenn Sie EL beziehen oder beziehen könnten, fragen Sie vor grösseren Entscheiden bei Ihrer Ausgleichskasse nach.

Beim Wechsel mitdenken. Verkaufen Sie das Haus und kaufen eine Alterswohnung, ändert sich Ihre Ausgangslage ohnehin. Was dabei an Nebenkosten anfällt, steht im Ratgeber zu den Kaufnebenkosten beim Wechsel.

Grundlageninformationen zum Schweizer Steuersystem publiziert die Eidgenössische Steuerverwaltung ESTV; die konkreten kantonalen Regeln finden Sie bei Ihrer kantonalen Steuerverwaltung.

Fazit

• Der Systemwechsel wurde am 28. September 2025 mit rund 58 Prozent Ja angenommen, tritt aber frühestens 2027 oder 2028 in Kraft.
• Pensionierte mit weitgehend abbezahltem Haus profitieren am stärksten: Der Eigenmietwert entfällt, der verlorene Schuldzinsabzug fällt kaum ins Gewicht.
• Je höher die Restschuld, desto kleiner der Vorteil – bei einer grossen Hypothek gleicht sich beides fast aus.
• Bis zum Inkrafttreten gilt das heutige System unverändert. Es besteht kein Handlungsdruck.
• Sinnvoll ist trotzdem: Unterhalt zeitlich planen, Amortisation neu abwägen und bei EL-Bezug die Ausgleichskasse fragen.