# Hypothek im Alter: So rechnet die Bank nach der Pensionierung > Bei der Pensionierung rechnet die Bank die Tragbarkeit neu – mit dem Renteneinkommen statt dem Lohn. Was das bedeutet, mit Rechenbeispiel und fünf Wegen, wenn es knapp wird. - Quelle: https://sorgimmo.com/blog/hypothek-im-alter-tragbarkeit/ - Publiziert: 2026-06-16 - Sprache: Deutsch (Schweiz) - Herausgeber: SorgImmo (ONLU AG, Cham) – https://sorgimmo.com Mit der Pensionierung ändert sich nicht Ihre Immobilie, sondern Ihr Einkommen – und genau daran rechnet die Bank Ihre Hypothek neu durch. Statt des Lohns zählen dann AHV-Rente, Pensionskassenrente und allenfalls ein Vermögensertrag, zusammen oft **40 bis 60 Prozent weniger**. Die Rechenregeln bleiben dieselben: 5 Prozent kalkulatorischer Zins, 1 Prozent Unterhalt, höchstens rund ein Drittel des Einkommens. Wer fünf bis zehn Jahre vor der Pensionierung nachrechnet, hat noch alle Wege offen. Wer erst bei der Verlängerung merkt, dass es nicht mehr aufgeht, hat deutlich weniger Auswahl. ## Warum prüft die Bank überhaupt noch einmal? Weil die Tragbarkeit keine einmalige Prüfung beim Kauf ist, sondern bei **jeder Verlängerung der Hypothek** neu beurteilt wird. Solange Sie erwerbstätig sind, ist der Lohn die Grundlage. Danach zählt, was regelmässig und dauerhaft fliesst. Das überrascht viele, die seit zwanzig Jahren jede Rate pünktlich bezahlt haben. Aus Sicht der Bank ist das aber kein Misstrauensvotum: Sie darf nach den Selbstregulierungsvorgaben der Bankiervereinigung gar nicht anders rechnen. Die gute Nachricht ist, dass eine laufende Festhypothek nicht gekündigt wird, nur weil Sie 65 werden. Der kritische Moment ist der Ablauf der Laufzeit. ## Wie rechnet die Bank die Tragbarkeit? Die Formel ist dieselbe wie beim Kauf – nur die Einkommensseite schrumpft. Drei Kostenblöcke werden addiert und mit dem Bruttoeinkommen verglichen. ### Kalkulatorischer Zins: warum 5 Prozent? Die Bank rechnet nicht mit dem aktuellen Hypothekarzins, sondern mit einem **kalkulatorischen Zinssatz von rund 5 Prozent** auf der gesamten Hypothek. Das ist ein bewusster Stresstest, kein Preis: Hypotheken laufen über Jahrzehnte, und historisch waren Zinssätze um 5 Prozent keine Seltenheit. Die effektiven Zinsen liegen derzeit deutlich tiefer – die Differenz ist Ihr Sicherheitspolster. ### Unterhalt und Nebenkosten: die 1-Prozent-Regel Für Unterhalt, Versicherungen, Heizung und übrige Nebenkosten setzen Banken pauschal **1 Prozent des Immobilienwerts pro Jahr** ein. Im Alter ist dieser Posten besonders ernst zu nehmen: Wer lange im selben Haus wohnt, hat oft eine Heizung, ein Dach und eine Küche, die alle etwa gleichzeitig ans Ende ihrer Lebensdauer kommen. ### Amortisation: die 2. Hypothek muss weg Die Hypothek wird gedanklich zweigeteilt. Die **1. Hypothek** reicht bis zwei Drittel des Belehnungswerts und muss nicht zurückbezahlt werden. Alles darüber ist die **2. Hypothek** – und sie muss **innert 15 Jahren, spätestens aber bis zur Pensionierung** amortisiert sein. Das ist keine Formalie. Wer diese Amortisation vor sich herschiebt, steht mit 65 gleichzeitig vor einer Rückzahlungspflicht und vor einem tieferen Einkommen. ## Zahlenbeispiel: dieselbe Wohnung, vor und nach der Pensionierung Ein Ehepaar besitzt eine Eigentumswohnung mit einem Belehnungswert von CHF 1 000 000. Die Hypothek beträgt CHF 660 000, also knapp zwei Drittel – die 2. Hypothek ist bereits amortisiert, es besteht keine Amortisationspflicht mehr. | Position | Berechnung | Betrag pro Jahr | |---|---|---| | Kalkulatorischer Zins | 5% von CHF 660 000 | CHF 33 000 | | Unterhalt und Nebenkosten | 1% von CHF 1 000 000 | CHF 10 000 | | Amortisation | entfällt | CHF 0 | | **Total kalkulatorische Kosten** | | **CHF 43 000** | | Erforderliches Bruttoeinkommen | CHF 43 000 ÷ 33% | ca. CHF 130 000 | Vor der Pensionierung mit einem Haushaltseinkommen von CHF 150 000 liegt die Belastung bei rund 29 Prozent – klar im grünen Bereich. Nach der Pensionierung sieht dieselbe Rechnung anders aus. Angenommen, beide beziehen die maximale AHV-Ehepaarrente und dazu Pensionskassenrenten, zusammen rund CHF 85 000 pro Jahr. Die kalkulatorischen Kosten bleiben bei CHF 43 000 – die Belastung steigt damit auf **rund 51 Prozent**. Die Tragbarkeit ist deutlich verfehlt, obwohl sich an der Wohnung und an der Hypothek nichts geändert hat. Genau dieser Sprung ist der Grund, warum die Rechnung so früh gemacht werden sollte. Nicht weil etwas schiefgelaufen wäre, sondern weil die Zahlen sich zwangsläufig verschieben. ## Kapitalbezug oder Rente: was die Tragbarkeit besser stellt Wer sich das Pensionskassenguthaben als Kapital auszahlen lässt, hat anschliessend eine kleinere laufende Rente. Das verbessert die Vermögenssituation, verschlechtert aber genau die Kennzahl, auf die die Bank schaut – denn ein einmaliger Kapitalbezug zählt nicht als Einkommen. Umgekehrt lässt sich mit dem Kapital die Hypothek teilweise zurückzahlen, was die Kostenseite senkt. Welche Variante besser aufgeht, hängt von der Höhe der Rente, dem Umwandlungssatz Ihrer Kasse und Ihrer Steuersituation ab. Beides gegeneinander zu rechnen, bevor der Entscheid fällt, ist einer der wirksamsten Hebel überhaupt – zumal viele Kassen Anmeldefristen von bis zu drei Jahren vorsehen. Säule-3a-Guthaben gelten übrigens als hartes Eigenkapital und eignen sich deshalb besonders gut für eine Teilrückzahlung. ## Was tun, wenn die Rechnung nicht mehr aufgeht? Es gibt mehr Wege als den Verkauf, und sie schliessen einander nicht aus. 1. **Belehnung senken.** Jeder zurückbezahlte Franken senkt den kalkulatorischen Zins. Im Beispiel oben würde eine Teilrückzahlung von CHF 200 000 die Kosten um CHF 10 000 pro Jahr reduzieren. 2. **Kinder einbeziehen.** Als Mitschuldner, mit einem Darlehen oder über einen Erbvorbezug. Das gehört sauber schriftlich geregelt – wie, zeigt der Ratgeber zum [Vererben einer Immobilie](/blog/immobilie-vererben-schweiz/). 3. **Einen Teil vermieten.** Ein Zimmer oder eine Einliegerwohnung, sofern die Bank den Mietertrag anrechnet. Das setzt voraus, dass die Wohnsituation das hergibt. 4. **Verkaufen mit Wohnrecht oder Nutzniessung.** Sie geben das Eigentum ab, bleiben aber wohnen. Der Eintrag erfolgt im Grundbuch. 5. **Den Wechsel planen, solange er freiwillig ist.** Ob sich stattdessen ein altersgerechter Umbau lohnt, ist die eigentliche Grundsatzfrage – dazu der Ratgeber [Umbauen oder verkaufen?](/blog/umbauen-oder-verkaufen/). Und ein Hinweis zu den Steuern: Die Abschaffung des Eigenmietwerts wurde in der Volksabstimmung vom 28. September 2025 angenommen, das Inkrafttreten ist noch nicht definitiv. Für Pensionierte mit weitgehend abbezahltem Haus ändert sich dadurch einiges – nachzulesen im Ratgeber zur [Abschaffung des Eigenmietwerts](/blog/eigenmietwert-abschaffung-rentner/). ## Wann sollten Sie mit der Bank sprechen? Früher als die meisten denken. Sinnvoll ist eine Tragbarkeitsrechnung **auf den Pensionierungszeitpunkt**, sobald die Pensionierung in etwa zehn Jahren ansteht – am besten zusammen mit einer Vorsorgeanalyse, die auch den Entscheid Kapital gegen Rente durchrechnet. Verlangen Sie dabei ausdrücklich eine Rechnung mit dem **künftigen Renteneinkommen**, nicht mit dem heutigen Lohn. Nur diese Zahl sagt Ihnen, ob Handlungsbedarf besteht. Und vergleichen Sie Institute: Die Eckwerte sind ähnlich, aber nicht identisch – einzelne Banken rechnen mit 4.5 statt 5 Prozent oder gewichten Vermögenserträge grosszügiger. Einen Überblick über alle Finanzierungsfragen im Alter gibt die Themenseite [Finanzieren im Alter](/finanzieren-im-alter/). ## Fazit - Die Bank prüft die Tragbarkeit bei jeder Verlängerung neu – nach der Pensionierung mit dem Renteneinkommen statt dem Lohn. - Gerechnet wird weiterhin mit rund 5 Prozent kalkulatorischem Zins, 1 Prozent Unterhalt und höchstens rund einem Drittel des Einkommens. - Die 2. Hypothek muss bis zur Pensionierung amortisiert sein; darüber hinaus zählt allein die Tragbarkeit. - Ein Kapitalbezug erhöht das Vermögen, senkt aber das anrechenbare Einkommen – für die Tragbarkeit ist die Rente meist günstiger. - Der Handlungsspielraum ist fünf bis zehn Jahre vor der Pensionierung am grössten. Danach werden die Optionen teurer, nicht weniger. ## Häufige Fragen ### Wird meine Hypothek bei der Pensionierung gekündigt? Nicht automatisch. Eine laufende Festhypothek läuft bis zum vereinbarten Ende weiter, unabhängig von Ihrem Alter. Kritisch wird der Moment der Verlängerung: Dann prüft die Bank die Tragbarkeit neu, diesmal mit dem Renteneinkommen. Reicht sie nicht mehr, verlangt die Bank in der Regel eine Teilrückzahlung oder eine andere Lösung – eine fristlose Kündigung ist die Ausnahme. ### Mit welchem Einkommen rechnet die Bank nach der Pensionierung? Mit dem, was regelmässig und dauerhaft fliesst: der AHV-Rente, der Rente aus der Pensionskasse und je nach Institut einem kalkulatorischen Ertrag auf dem freien Vermögen. Ein einmaliger Kapitalbezug zählt nicht als Einkommen, sondern erhöht das Vermögen – was die Tragbarkeitsrechnung meist verschlechtert statt verbessert. ### Wie hoch darf die Hypothek nach der Pensionierung noch sein? Als Richtwert höchstens zwei Drittel des Belehnungswerts, also die 1. Hypothek. Alles darüber muss bis zur Pensionierung amortisiert sein. Massgebend bleibt aber die Tragbarkeit: Auch eine Hypothek unter dieser Grenze kann zu hoch sein, wenn das Renteneinkommen die Drittelsregel nicht mehr erfüllt. ### Soll ich das Pensionskassenguthaben als Kapital oder als Rente beziehen? Für die Tragbarkeit ist die Rente meist günstiger, weil die Bank laufendes Einkommen sehen will. Für Flexibilität und eine Teilrückzahlung der Hypothek kann der Kapitalbezug besser sein. Der Entscheid hat erhebliche Steuerfolgen und ist bei vielen Kassen an Anmeldefristen von bis zu drei Jahren gebunden. Rechnen Sie beide Varianten durch, bevor Sie sich festlegen. ### Lohnt es sich, vor der Pensionierung freiwillig zu amortisieren? Häufig ja, weil eine tiefere Belehnung die Tragbarkeitsrechnung direkt entlastet und die Zinskosten dauerhaft senkt. Dagegen spricht, dass Sie damit Liquidität binden und Schuldzinsen steuerlich abziehbar bleiben. Wägen Sie ab, wie viel freies Vermögen Sie nach der Rückzahlung noch als Reserve haben. ### Kann ich mit 70 noch eine neue Hypothek aufnehmen? Grundsätzlich ja. Ein Höchstalter ist gesetzlich nicht festgelegt, und Banken beurteilen den Einzelfall. Massgebend sind die Tragbarkeit mit dem Renteneinkommen und der Belehnungsgrad. In der Praxis sind die Anforderungen strenger und der Spielraum kleiner als vor der Pensionierung.