# Alterswohnung kaufen: Der Ablauf Schritt für Schritt

> Eine Eigentumswohnung im Alter kaufen: die sechs Phasen mit Zeitbedarf – und was anders ist als beim ersten Kauf: Tragbarkeit mit Rente, Hindernisfreiheit, Erneuerungsfonds.

- Quelle: https://sorgimmo.com/blog/alterswohnung-kaufen-ablauf/
- Publiziert: 2026-06-02
- Sprache: Deutsch (Schweiz)
- Herausgeber: SorgImmo (ONLU AG, Cham) – https://sorgimmo.com

Eine Eigentumswohnung im Alter zu kaufen läuft in denselben sechs Phasen ab wie jeder Wohnungskauf in der Schweiz – von der Finanzierungsbestätigung bis zum Grundbucheintrag dauert das **zwei bis vier Monate**, sobald das Objekt gefunden ist. Drei Dinge sind aber anders: Die Bank rechnet die Tragbarkeit mit dem Renteneinkommen statt mit dem Lohn, die Wohnung muss auch in zehn Jahren noch funktionieren, und meist läuft parallel der Verkauf des bisherigen Zuhauses. Wer das von Anfang an zusammen plant, spart sich den Zeitdruck, der die teuersten Fehler verursacht.

## Wie läuft der Wohnungskauf ab? Die sechs Phasen

1. **Budget klären und Finanzierungsbestätigung einholen** – bei Bank, Versicherung oder Hypothekarvermittler
2. **Suchen und besichtigen** – online, über Makler oder im persönlichen Netzwerk
3. **Zusage und Reservation** – Kaufabsicht festhalten, Objekt vom Markt nehmen
4. **Kaufvertrag vorbereiten und Finanzierung fixieren** – der Notar entwirft, die Bank prüft das Objekt definitiv
5. **Öffentliche Beurkundung** – beide Parteien unterschreiben beim Notar
6. **Grundbucheintrag und Übergabe** – das Eigentum geht über, Sie erhalten die Schlüssel

| Phase | Typische Dauer | Hauptbeteiligte |
|---|---|---|
| Budget und Finanzierungsbestätigung | 1–2 Wochen | Sie, Bank oder Vermittler |
| Suche und Besichtigungen | 3–12 Monate | Sie, Makler, Verkäuferschaft |
| Zusage und Reservation | 1–4 Wochen | Sie, Verkäuferschaft, Makler |
| Kaufvertrag und definitive Finanzierung | 4–8 Wochen | Notar, Bank, beide Parteien |
| Öffentliche Beurkundung | 1 Termin | Notar, Käufer- und Verkäuferschaft |
| Grundbucheintrag und Übergabe | wenige Tage bis Wochen | Grundbuchamt, Bank, beide Parteien |

## Was ist beim Kauf im Alter anders?

### Die Bank rechnet mit der Rente, nicht mit dem Lohn

Das ist der wichtigste Unterschied und der häufigste Stolperstein. Nach der Pensionierung zählen AHV-Rente, Pensionskassenrente und je nach Institut ein kalkulatorischer Ertrag auf dem freien Vermögen. Ein Kapitalbezug aus der Pensionskasse zählt **nicht** als Einkommen – er erhöht das Vermögen und verschlechtert die Tragbarkeitsrechnung damit oft, statt sie zu verbessern.

Holen Sie die Finanzierungsbestätigung deshalb vor der Suche ein und verlangen Sie ausdrücklich eine Rechnung auf Basis Ihres Renteneinkommens. Wie die Bank im Detail rechnet, steht im Ratgeber zur [Hypothek im Alter](/blog/hypothek-im-alter-tragbarkeit/).

### Die Wohnung muss auch in zehn Jahren passen

Beim ersten Kauf zählt, ob eine Wohnung heute gefällt. Jetzt zählt, ob sie auch dann noch funktioniert, wenn das Gehen schwerer fällt. Das ist keine düstere Überlegung, sondern eine praktische: In einer Eigentumswohnung lässt sich vieles nicht einfach nachrüsten, weil gemeinschaftliche Bauteile betroffen sind.

Nehmen Sie diese Punkte auf jede Besichtigung mit:

- Ist der Eingang schwellenlos, und gibt es eine Rampe oder einen Lift?
- Fährt der Lift bis in die Tiefgarage **und** ins Kellergeschoss?
- Sind Waschküche, Briefkasten und Entsorgung ohne Treppe erreichbar?
- Wie breit sind die Türen, besonders zum Bad und zum WC?
- Gibt es eine bodenebene Dusche – oder liesse sie sich einbauen?
- Ist vor dem WC genug Bewegungsfläche für eine Begleitperson?
- Wie weit sind Einkauf, Hausarzt, Apotheke und Haltestelle zu Fuss?

Was ein hindernisfreier Umbau kostet, falls nachgerüstet werden muss, steht auf der Themenseite [Altersgerecht umbauen](/altersgerecht-umbauen/).

### Stockwerkeigentum: der Erneuerungsfonds entscheidet mit

Wer aus dem eigenen Haus in eine Eigentumswohnung wechselt, kauft nicht nur Wohnfläche, sondern eine Mitgliedschaft in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft. Deren finanzielle Verfassung betrifft Sie direkt.

Verlangen Sie vor dem Kauf drei Dinge: den **Stand des Erneuerungsfonds**, die **Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen** und das **Reglement**. Aus den Protokollen lesen Sie ab, welche Sanierungen anstehen und ob die Gemeinschaft sie finanzieren kann. Ein schlecht geäufneter Fonds bedeutet ausserordentliche Beiträge – bei fixem Renteneinkommen besonders unangenehm.

Achten Sie im Reglement ausserdem auf Regeln zu baulichen Änderungen: Ob Sie später einen Treppenlift oder eine Rampe im gemeinschaftlichen Bereich einbauen dürfen, entscheidet nicht die Gemeinde, sondern die Gemeinschaft.

### Altersgrenzen und Belegungsvorschriften

Bei subventionierten oder genossenschaftlichen Alterswohnungen gibt es häufig eine Altersgrenze, oft ab 60 oder 65 Jahren, teils mit Vorschriften zur Zimmerzahl pro Person. Bei frei verkäuflichem Stockwerkeigentum gilt das in der Regel nicht. Fragen Sie früh nach – es entscheidet darüber, ob Sie überhaupt in Frage kommen.

## Verkaufen und kaufen gleichzeitig: die Reihenfolge

Beides hat einen Haken. Wer zuerst kauft, gerät beim Verkauf unter Zeitdruck und verhandelt schwächer. Wer zuerst verkauft, braucht eine Zwischenlösung.

In der Praxis bewährt sich der Mittelweg: den Verkauf starten und parallel suchen, mit einer grosszügigen Übergabefrist im Kaufvertrag. Eine Zwischenfinanzierung über die Bank ist möglich, nach der Pensionierung aber schwerer zu bekommen – klären Sie sie ab, bevor Sie sie brauchen. Ob sich der Wechsel gegenüber einem Umbau überhaupt lohnt, behandelt der Ratgeber [Umbauen oder verkaufen?](/blog/umbauen-oder-verkaufen/).

## Besichtigen ohne jede Fahrt zu machen

Zwischen drei und zwölf Monaten Suche bedeuten viele Besichtigungen, und die meisten führen zu nichts. Ein 360°-Rundgang zeigt Räume, Türbreiten und Grundriss, bevor Sie sich auf den Weg machen – und die Kinder können aus einem anderen Kanton mitschauen. Ersetzen kann er den Besuch vor Ort nicht: Lärm, Licht zu verschiedenen Tageszeiten und die Atmosphäre im Haus zeigt keine Aufnahme. Mehr dazu im Ratgeber zum [virtuellen Besichtigen von Alterswohnungen](/blog/betreutes-wohnen-virtuell-besichtigen/).

## Welche Stolpersteine kosten am meisten?

- **Reservationszahlung ohne beurkundeten Vorvertrag.** Rechtlich heikel; lassen Sie sich die Bedingungen schriftlich geben, bevor Sie zahlen.
- **Kaufnebenkosten vergessen.** Die Bank finanziert sie nicht – Details im Ratgeber zu den [Kaufnebenkosten](/blog/kaufnebenkosten-alterswohnung/).
- **Protokolle nicht gelesen.** Die teuerste halbe Stunde, die man sich sparen kann.
- **Zu spät verkauft.** Der häufigste Grund für einen schlechten Verkaufspreis ist Zeitdruck, nicht der Markt.

## Fazit

- Der Ablauf ist derselbe wie bei jedem Wohnungskauf: sechs Phasen, zwei bis vier Monate ab gefundenem Objekt.
- Die Finanzierungsbestätigung gehört an den Anfang – und muss auf dem Renteneinkommen beruhen, nicht auf dem letzten Lohn.
- Prüfen Sie Hindernisfreiheit und Erreichbarkeit mit Blick auf die nächsten zehn Jahre, nicht auf heute.
- Erneuerungsfonds, Versammlungsprotokolle und Reglement sagen mehr über die Wohnung aus als jedes Inserat.
- Verkauf und Kauf parallel führen, mit grosszügiger Übergabefrist – das nimmt den Zeitdruck aus beiden Geschäften.

## Häufige Fragen

### Wie lange dauert der Kauf einer Wohnung in der Schweiz?

Von der Finanzierungsbestätigung bis zum Grundbucheintrag meist zwei bis vier Monate, wenn das Objekt gefunden ist. Die Suche selbst dauert erfahrungsgemäss drei bis zwölf Monate. Planen Sie beim Wechsel aus einem Eigenheim zusätzlich Zeit für den Verkauf ein – er dauert seinerseits drei bis neun Monate.

### Kann ich als Pensionierte oder Pensionierter überhaupt noch eine Wohnung kaufen?

Ja. Ein Höchstalter gibt es nicht, aber die Bank rechnet die Tragbarkeit mit dem Renteneinkommen statt mit dem Lohn – das ist meist deutlich weniger. Verlangen Sie die Finanzierungsbestätigung deshalb vor der Suche, nicht erst beim Wunschobjekt, und lassen Sie sie ausdrücklich auf Basis Ihres Renteneinkommens rechnen.

### Worauf muss ich bei einer Alterswohnung besonders achten?

Auf Türbreiten und Schwellen, eine bodenebene Dusche, den Lift bis in die Tiefgarage und ins Kellergeschoss, und darauf, ob Waschküche und Briefkasten ohne Treppe erreichbar sind. Prüfen Sie ausserdem, ob die Wohnung später mit Rollator nutzbar wäre – nachrüsten ist in einer Eigentumswohnung schwieriger als im eigenen Haus.

### Was ist der Erneuerungsfonds und warum ist er wichtig?

Ein gemeinsamer Topf der Stockwerkeigentümergemeinschaft für künftige Sanierungen an Dach, Fassade, Heizung und Lift. Ist er schlecht geäufnet, drohen ausserordentliche Beiträge – im Alter besonders unangenehm, weil das Einkommen fix ist. Verlangen Sie vor dem Kauf die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen und den Stand des Fonds.

### Gibt es bei Alterswohnungen eine Altersgrenze?

Bei subventionierten oder genossenschaftlichen Alterswohnungen häufig ja, oft ab 60 oder 65 Jahren, teils mit Belegungsvorschriften zur Zimmerzahl. Bei frei verkäuflichen Eigentumswohnungen im Stockwerkeigentum gilt das in der Regel nicht. Was zählt, steht im Reglement der Gemeinschaft beziehungsweise in den Statuten.

### Sollte ich zuerst verkaufen oder zuerst kaufen?

Beides hat einen Haken: Wer zuerst kauft, gerät beim Verkauf unter Zeitdruck; wer zuerst verkauft, braucht eine Zwischenlösung. In der Praxis bewährt sich, den Verkauf zu starten und parallel zu suchen, mit einer grosszügigen Übergabefrist im Kaufvertrag. Eine Zwischenfinanzierung ist möglich, aber nach der Pensionierung schwerer zu bekommen.